EL CATASTRO Y EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD


Dos instituciones jurídicas independientes y autónomas que, hasta no hace mucho, no estaban coordinadas y que son relevantes hacia la propiedad privada.


El Catastro y el Registro de la Propiedad son dos instituciones necesarias y de vital importancia para poder preservar la seguridad y la garantía jurídica del derecho de propiedad. Ahora bien, en muchas ocasiones, los particulares confunden sus funciones, e incluso, piensan que son casi idénticas. Nada más lejos de la realidad, se prevé que estén en colaboración permanente, aunque no dejan de ser dos organismos totalmente diferentes. Para que estén bien informados, y por lo que pueda ser de interés o de aplicación directa en sus propiedades, intentaremos acercarnos a esta realidad jurídica. Así, incidiremos en las tareas que realizan las dos entidades, y los problemas y/o incidencias que suelen aparecer en la práctica entre uno y otro.


El Catastro

El Catastro es un registro administrativo dependiente del Ministerio de Economía y Hacienda. Se describen los bienes inmuebles mediante un conjunto de atributos o características físicas (referencia catastral, superficie del suelo y/o edificada, localización, representación gráfica, año de construcción, calidad de la edificación, el uso o destino), económicas (valor del suelo, valor de la construcción, valor catastral) y jurídicas (datos personales del titular catastral: propietario, usufructuario, concesionario, etcétera). La inscripción es obligatoria para todos los bienes inmuebles, sean rústicos, urbanos o especiales (concesiones). Esta característica importante hace que cubra la totalidad del territorio estatal, es decir, todas las fincas están incorporadas a sus registros. Hecho que no ocurre con el Registro de la Propiedad, dándose pocos, pero posibles casos de fincas no inscritas.

Este organismo trabaja con toda la superficie del territorio nacional, caracterizándose por ser una gran infraestructura de información territorial. Es considerado como un registro gráfico y numérico de fincas, a efectos tributarios. De hecho, una de sus finalidades más conocidas es la de determinar la base imponible (valor catastral) del Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI). Impuesto municipal que cada año tienen que pagar los titulares de un inmueble (propietarios, concesionarios, usufructuarios, etcétera) para "disfrutar" de dicho patrimonio. Y es que de entre todos los datos que contiene el Catastro, figura la del valor catastral. Este establece, en cuanto a los inmuebles urbanos, mediante la realización de estudios de mercado inmobiliario (lo que se llama Ponencia de Valores) de alcance municipal donde se determinan los precios que rigen para cada uno de los tipos de inmuebles y usos. Asimismo, ese debe corresponder, aproximadamente, a la mitad del valor normal de cada bien en una transacción comercial. Respecto de los inmuebles rústicos, se determina a partir de las rentas potenciales en función del aprovechamiento del suelo. Es este valor catastral el que servirá de base a cada Ayuntamiento para determinar aplicando un tipo impositivo: porcentaje, cuánto pagará el contribuyente del Impuesto sobre Bienes Inmuebles.

Sin embargo, el referido valor catastral también servirá de base para la gestión de otros impuestos:

  • Impuesto municipal sobre el incremento del valor de los terrenos de naturaleza urbana-el conocido más popularmente como Plusvalía-;
  • Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas; 
  • Impuesto sobre el patrimonio-desde 2008 hay una bonificación del 100% de la cuota-; 
  • Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones; 
  • Impuesto sobre transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados.


El Catastro tiene otras funciones adicionales. Está a disposición de las administraciones públicas, empresas y ciudadanos que lo requieren, garantiza el tráfico jurídico inmobiliario-la fácil identificación de una finca en un plano, de acceso libre para la ciudadanía, permite contrastar la información-y la gestión urbanística o medioambiental, así como también facilita la realización de infraestructuras-elaboración del listado de afectados en expropiaciones-y la concesión de ayudas-las solicitudes piden las referencias del Sistema de Información Geográfica de Parcelas Agrícolas-SIGPAC, obligatorio desde 2005 y que en España tiene su base en las referencias catastrales-, entre otros.

Esto se debe especialmente a que, aparte de los datos que incorpora cada ficha catastral-una por finca-, siempre hay un plano que delimita los límites y situación de la finca. Esta particularidad, como se verá seguidamente, hace que, a pesar de ser el Catastro una "herramienta" bastante más moderna-los antecedentes del vigente sistema datan de una Ley de 1906 - respecto del Registro de la Propiedad-sus indicios empiezas a mediados del siglo XVIII-, haya sido mucho más implantado y utilizadas sus datos-como ya hemos avanzado con los tributos-hacia este. Incluso el conocido-y popular-programa de investigación geográfica por Internet, el "Google Earth", ya permite identificar y redireccionar el lugar que estamos "sobrevolando virtualmente desde el aire" con su ficha catastral.

Dado su carácter fundamental de ser una base de datos para la gestión tributaria, el organismo responsable es la Administración pública.

El Registro de la Propiedad

El Registro de la Propiedad es un registro público, dependiente del Ministerio de Justicia, en el que se inscriben, para conocimiento general, los derechos de propiedad sobre los bienes inmuebles, así como todos los derechos reales (usufructos, censos, derechos de uso, hipotecas, embargos, procedimientos judiciales, etcétera) que recaigan sobre los mismos. Su función consiste en reflejar y dar constancia de los titulares y de las cargas que se presentan en un bien inmueble. Sin embargo, se garantiza la veracidad de los datos registrados-requiriendo de escritura pública o documentos públicos judiciales o administrativos para su inscripción-, dando la fiabilidad legítima respecto que la persona inscrita en el Registro sea titular del derecho existente. Es lo que se conoce jurídicamente como el principio de publicidad registral.

Al contrario del sistema alemán, la inscripción en el Registro no es obligatoria, y por lo tanto, no tener inscrito un derecho no comporta ningún tipo de sanción ni vulneración de ninguna norma-aunque mayoritariamente se tiene la percepción contraria-. Pero sí es muy efectiva para proteger nuestros derechos, y siempre se recomienda-y recomendamos-hacerlo. A dichos efectos, si el nuevo propietario cumple unos determinados requisitos exigidos por la normativa (artículo 34 de la Ley Hipotecaria), resto propietario del bien adquirido, y totalmente protegido-salvo posibles acciones de nulidad por documentos no inscritos con anterioridad-. Sin embargo, para que haya esta protección-del nuevo adquirente-, deben concurrir los siguientes requisitos: actuar con buena fe, adquirir un inmueble / derecho que en el Registro aparezca con facultades de ser transmitido y que se haya inscrito debidamente. Así pues, al comprador que inscribe su propiedad en el Registro de la Propiedad, se le mantiene su adquisición, aunque después se demuestre que el vendedor no era el propietario. De ahí la importancia de inscribir nuestras propiedades a fin de proteger nuestros derechos más inherentes.

Catastro y Registro de la Propiedad: dos instituciones diferentes

A lo largo de los años, en parte gracias al avance de las nuevas tecnologías y de la problemática que se ha ido generando, el Catastro y el Registro de la Propiedad, están cada vez más interaccionados. Todo para garantizar la seguridad jurídica y el tráfico inmobiliario. El progreso en la digitalización de los datos y la jurisprudencia han paliado esta descoordinación. Al menos, todavía encontramos discrepancias entre los dos registros, respecto de una misma finca, y por lo tanto, el contenido de sus datos (titularidad, descripción de la finca, superficie, límites, etcétera) no siempre coinciden. El caso más normal y típico es la diferencia entre las superficies que constan en el Catastro-fuerza con la realidad-y la que consta en el Registro de la Propiedad-fruto de métodos de medida no demasiado técnicos, omisión de las zonas de bosque, porque en su momento no tributaban-. Ante esta situación, los legisladores han ido definiendo la función de cada uno y sistemas para regularizar ello.

En el Registro de la Propiedad se describen las fincas de forma literal (texto) pero sin una base gráfica (plano o croquis), pues prevalece la titularidad del derecho inscrito y las cargas que consten. Por el contrario, en el Catastro figuran unos titulares de la finca pero lo que realmente es importante y prioritario, es la descripción física del inmueble, su calificación urbanística (urbana o rústica, aunque no siempre es coincidente con la normativa urbanística), su aprovechamiento (residencial, industrial, cultivo, etcétera), para poder identificarla (con un plano para cada finca) y calcular su valor catastral. Y es que, en este caso, a diferencia del Registro de la Propiedad, la titularidad catastral no ampara al propietario, es decir, que el hecho de que un particular figure en el Catastro como titular, no le acredita a efectos jurídicos, como el propietario de un bien inmueble. A dichos efectos, la certificación catastral no puede probar la titularidad del propietario por sí misma, aunque se consolida como una prueba más para demostrar la propiedad. La creencia de que sólo por el hecho de haber pagado durante más de treinta años-ahora menos lapsus de tiempo en base al Código Civil de Cataluña-del Impuesto sobre Bienes Inmuebles de una finca-sin ser el propietario en el Registro de la propiedad-ya sirve para pasar a ser el propietario (usucapión), no es cierta. Hacen falta otros requisitos para que esto sea factible.

Pero el hecho de la existencia de un plano catastral para cada finca ha hecho que en la práctica se haya dado mucha más prevalencia y veracidad de los datos del Catastro que las del Registro de la Propiedad, en especial para delimitar y ubicar una finca. Poder ubicar, sin casi ningún género de duda, una finca en el territorio, es algo importantísimo y valiosísimo. ¿Cuántos propietarios han encontrado-y se encuentran, por desgracia-con que tienen una finca inscrita en el Registro de la Propiedad y no sabemos dónde está? No es nada tranquilizador pensar que esta es la "seguridad jurídica" y la "protección de la propiedad" que garantiza el Registro de la Propiedad. Y más cuando el Registro de la Propiedad no garantiza la veracidad de la superficie real y los límites de una finca. De hecho, muchas fincas inscritas en el Registro, como ya hemos dicho, tienen menos superficie que la real. Para regularizar este "error", la normativa (artículo 298.3 del Reglamento Hipotecario) prevé dos mecanismos:

  • El procedimiento de rectificación de cabida, tramitado ante el mismo Registro, consistente en rectificar la superficie registral por la realidad física de la finca, con la preceptiva certificación catastral. Factible siempre que la diferencia entre la superficie catastral y la inscrita no supere una quinta parte de ésta;
  • Expediente judicial de mayor cabida, en el que se cita a todos los propietarios colindantes con la finca, para que den la conformidad a los límites y superficie. Es necesario aportar pruebas técnicas de la superficie real (certificado catastral, planos taquimétricos, etcétera).


Evidentemente, aunque no es tan normal, el Catastro también contiene errores, los cuales pueden ser rectificados en cualquier momento, aportando la documentación oportuna. Una de las más frecuentes es la titularidad. Muchas veces esta situación viene derivada de que, ante cualquier operación inmobiliaria (transmisión, establecimiento de un derecho, etcétera), se ha cuidado siempre de hacerlo mediante escritura pública, la que se inscribía seguidamente al Registro de la Propiedad. Pero estos documentos públicos después no eran llevados al Catastro, para que fueran tenidos en cuenta actualizan los datos. Y he aquí aquella observación que alguna vez seguro habremos oído: "... como es que aún el recibo de la Contribución va a nombre de mi abuelo? si ya hicimos las escrituras correspondientes y están inscritas en el Registro de la Propiedad! ...". Pues por lo dicho, y os aconsejamos hacer: las escrituras deben presentarse en ambos registros oficiales.

Actualmente, en vistas de las discordancias existentes entre Catastro y Registro de la Propiedad-algunas no causadas estrictamente por sus características sino por una "omisión" de buena fe de sus "usuarios", como hemos observado-existen varias vías para que los datos del Registro de la Propiedad y las del Catastro coincidan. Así, desde no hace mucho tiempo (desde 1998 por la mayoría de los inmuebles y desde 2004 por los inmuebles rústicos), el Registro de la Propiedad, para las nuevas inscripciones o modificación de las existentes, requiere la presentación de información catastral -referencia y certificado descriptivo y gráfico-aparte de las propias escrituras (artículo 170 del Reglamento Notarial y Ley 16/1996). De esta manera en todos los "movimientos" del Registro consta en cada finca qué "equivalencia" catastral es. Además, en virtud del planeamiento urbanístico y de las concentraciones parcelarias, las fincas acceden al Registro de la Propiedad con los datos actualizados del Catastro.

Y otro proyecto más ambicioso (basado en la Instrucción de 2 de marzo de 2000 de la Dirección General de los Registros y del Notariado y llamado GEO-BASE), que ya está en fase de pruebas en algunas Comunidades Autónomas-no es el caso de Cataluña-, es que las propias descripciones de las fincas en el Registro de la Propiedad incorporen un soporte cartográfico. De esta manera, cuando se pida una certificación de la titularidad, además de la descripción literal (texto) de la finca, también incluya un plano. Así se solucionaría, de una vez por todas, ese desasosiego de donde se encuentra ubicada esa finca, sus límites reales y su superficie. De momento, que sepamos, ya es una realidad en municipios de Galicia, Murcia, la Comunidad Valenciana, las Islas Canarias y Madrid. Por una vez, al menos, la tecnología debe ser útil para sacar inquietudes a los propietarios o titulares de otros derechos sobre fincas.

Finalmente mencionar que a nivel de la Unión Europea también existe una voluntad similar de coordinar y unificar los sistemas de archivo y gestión de los datos existentes sobre el espacio físico, pues cada Estado miembro tiene su. Esto ya se ha determinado con la Directiva 2007 / 2 del Parlamento Europeo y del Consejo-en vigor desde el 15 de mayo de 2009 - por la que se establece una Infraestructura de Información Territorial para toda la Unión Europea (Directiva INSPIRE ) en vistas a la aplicación de las políticas y actuaciones que puedan incidir sobre el medio ambiente. Los datos a incluir son, por ejemplo: coordenadas geográficas, nombres geográficos, parcelas catastrales, redes de transporte, hidrografía, lugares protegidos, topografía, cubierta y uso del suelo, ortoimágenes y geología.

Tanto el Registro de la Propiedad como el Catastro tienen una finalidad común: complementarse. Por lo menos, todavía nos encontramos con muchas informaciones dispares; siendo el propietario el único interesado en corregirlas a fin de proteger y salvaguardar su propio patrimonio. Desde el INSTITUTO AGRÍCOLA, esperamos que este pequeño escrito os haya aclarado las posibles dudas o la comprensión de este sistema dual. Y en su caso, os anime a poner en marcha las acciones necesarias con el claro objetivo de garantizar totalmente sus derechos y tener los "papeles nos regla".


ARTÍCULO PUBLICADO A LA DRECERA. núm. 123. Septiembre - Octubre 2010
Informativo Agrario del Institut Agrícola.