El Registro de la Propiedad como herramienta para el control del Territorio

 

De un tiempo a esta parte se están llevando a cabo, a lo largo del territorio, y en estamentos diferentes, una serie de seminarios, conferencias y charlas en los que se habla del papel del Registro de la Propiedad del siglo XXI. Como todos sabéis, este Registro es una institución administrativa destinada a contener la publicidad oficial de los bienes inmuebles. Más concretamente, y tal y como señala el propio artículo 1 de la Ley Hipotecaria: "El Registro de la Propiedad tiene por objeto la inscripción o anotación de los actos y contratos relativos al dominio y demás derechos reales sobre bienes inmuebles". Se trata así de dar publicidad a determinadas situaciones jurídicas mediante la inscripción del dominio y los derechos reales sobre inmuebles. Aparentemente esta definición, respecto de la inscripción de los bienes inmuebles, está bastante asentada en nuestras instituciones civiles.

 

Sin embargo, parece ser que ahora uno de los nuevos propósitos es lograr instaurar una especie de Registro totalmente digitalizado, abandonando la idea de los libros encuadernados de papel con las descripciones de las fincas "de puño y letra". Se trataría de una base gráfica donde, a partir de la fotografía aérea de la finca, se irían superponiendo capas de información. Asimismo, su ámbito no se reduciría a inscribir los derechos reales inscribibles que conocemos, como serían, entre otras, las hipotecas, servidumbres o censos, sino que se incluiría toda aquella circunstancia que afectara a la propiedad, y en especial de cara a su uso o gestión con el fin de proporcionar y originar un grado de conocimiento riguroso sobre la finca al propio propietario y a cualquier interesado.

 

Para ello se pretende incluir, por ejemplo, todas aquellas afecciones ambientales: (Red Natura 2000, dominio público hidráulico y / o marítimo terrestre, suelos contaminados, Plan de Espacios de Interés Natural, zonas vulnerables en relación con la contaminación por nitratos, zonas inundables, suelos contaminados, montes protectores, vías pecuarias, zonas quemadas) o urbanísticas (afectación por infraestructuras, edificaciones ilegales) establecidas o que confluyen en una misma finca. ¿Con qué objetivo? Las administraciones públicas entienden que el ciudadano tiene derecho a conocer las limitaciones al uso de una finca impuestas por la legislación ambiental o de cualquier otro tipo, y los riesgos naturales asociados a una determinada propiedad. Por lo menos, son limitaciones impuestas por los mismos poderes públicos de forma arbitraria y sin derecho a indemnizaciones. Claramente, incluir dichas cargas ambientales, reducirá aún más el valor de la propiedad. De hecho aquí nos surge la duda: ¿Qué se pondrá exactamente? ¿Qué vinculación tendrá? ¿Como podemos ver qué nos ponen? ¿Lo notificarán previamente al propietario/titular de derechos? ¿Hasta qué punto el Registrador de la Propiedad debe tener esta potestad? ¿Qué garantía de efectividad y de actualidad? en vistas de la más que dinámica y cambiante normativa ¿tendrán sus "certificaciones"?

 

A pesar de todas las cuestiones planteadas, y que no tienen una respuesta clara, ya existen varias limitaciones en materia ambiental o administrativa que deben reflejarse en el Registro de la Propiedad.

 

Unos ejemplos:

 

  • La obligatoriedad de manifestar el carácter de indivisible, o no, de la finca. En Cataluña, vinculada al Decreto 169/1983 que establece las unidades mínimas de cultivo, y el Decreto 35/1990 que fija la unidad mínima forestal -25 hectáreas. Es decir, la superficie mínima que debe tener una finca rústica, determinada para cada municipio, para ser segregada y transmitida. Figura jurídica que ha llevado más de un quebradero de cabeza a la hora de proceder, por ejemplo, en las divisiones de pequeños patrimonios derivados de herencias, o que desprenderse de más superficie de la deseada para cumplir con este requisito legal.

 

  • Las transmisiones de fincas privadas enclavadas en montes públicos, o estén declarados como montes protectores. Para poder inscribirse las debe acreditar, con carácter previo, que se ha notificado correctamente a la Administración para que pueda ejercer su derecho de tanteo y retracto (artículo 25 de la Ley estatal 43/2003 de montes).

 

  • La normativa de suelos contaminados o potencialmente contaminados (artículo 33.2 de la Ley estatal 22/2011 de residuos y suelos contaminados) dispone la obligación de los propietarios de la finca de declarar la realización de actividades potencialmente contaminantes cuando se quiera transmitir. Dicha declaración deberá figurar en el Registro de la Propiedad, por nota marginal. La Administración, de oficio, también puede iniciar un expediente de declaración de suelo contaminado, inscribiéndose también al Registro. Si realmente hay una resolución firme, se pasa de una nota marginal en una inscripción. Ésta no se podrá cancelar mientras no haya una resolución administrativa firme que lo declare (artículo 8 del Real Decreto 9 / 2005, por el que se establecen la relación de actividades potencialmente contaminantes del suelo y los criterios y estándares para la declaración de los suelos contaminados).

 

A dichos efectos, el Registro de la Propiedad no pretende ordenar ni representar el territorio sino que sólo quiere dar publicidad del dominio inmobiliario y de sus circunstancias. Pero no nos engañemos, esta promoción de derechos y gravámenes tiene consecuencias.

 

En todo caso, el INSTITUT AGRÍCOLA rechazará siempre el reconocimiento oficial de unas afectaciones ambientales nada recomendables para la progresión de nuestras actividades y futuro económico. Las referidas "limitaciones" graban y fiscalizan el territorio, consiguiendo una pérdida progresiva y perdurable en el tiempo, de nuestras propiedades. No se trata de no querer comunicar dichas afecciones recaídas sobre la propiedad, sino de no querer reconocer una hipoteca impuesta, que desprecia y desvaloriza nuestras fincas. Obviamente, todo ciudadano se merecedor de conocer la realidad del territorio, pero no es necesario etiquetar y clasificar nuestras tierras en ambientalmente buenas o malas, fomentando así una pérdida de valor inmediata, e incluso, cierto estigma.

 

De hecho, resulta del todo paradójico que ahora sean las propias administraciones públicas las reconocibles de unas cargas ambientales, cuando siempre han defendido que las referidas limitaciones no representaban detrimentos ni perjuicios a la propiedad privada. Ahora, en cambio, se pretende defender al adquirente, para que sea conocedor de las limitaciones al uso de la propiedad futura. ¡No seamos hipócritas! ¡Luchamos por las necesidades reales de nuestro territorio! No queremos cargas ni hipotecas de futuro en nuestras tierras. Recordemos que el poder legislativo emana de la soberanía popular. Nosotros podemos hacer, decidir y cambiar la realidad de nuestras tierras. Y es que como siempre hemos defendido desde el Institut Agrícola, la mayoría de restricciones ambientales, representan un abuso sobre el terreno y de las posibilidades existentes de desarrollo económico y sostenible.

 

Un buen ejemplo de toda esta situación paradigmática, son los acuerdos de custodia del territorio que se perfilan y que se quieren asentar cada vez más -en contra de nuestra voluntad. En las bases jurídicas de la legislación medioambiental. Son concebidos como unos contratos para la conservación de los valores naturales de las fincas entre propietarios y las llamadas entidades de custodia. Aquí, el propietario se compromete a conservar y mantener el territorio, llevando a términos técnicas de protección y gestión ambientalistas, a cambio de recibir un asesoramiento "adecuado" y un seguimiento anual, por parte de las entidades de custodia. En otras palabras, se trata de que un tercero entre en nuestra casa y sea el garante de la protección ambiental de una finca, a fin de preservar el patrimonio natural y sacar un valor ecológico positivo.


El objetivo que se plantea es limitar el dominio de la finca, mediante un contrato que genere obligaciones ambientales por el propietario.

 

Actualmente, se está buscando la fórmula jurídica para que este contrato pueda alcanzar una elevada seguridad jurídica, y poder ser inscrito en el Registro de la Propiedad. De momento, estos acuerdos no son inscribibles por dos razones principales: 1) Indeterminación en el contenido de las obligaciones a realizar por las partes, y 2) Falta de un derecho real definido conforme a lo que se quiere hacer. Y aquí radica la trampa, pues en ningún momento está nada claro qué es lo que le corresponde hacer a la entidad de custodia, más que un sencillo "dejar hacer". Mientras el propietario se ve vinculado a no poder hacer un uso rentable de la finca - no pueden cortar los árboles, dejar de cultivar para que se haga bosque, etcétera-, permitiendo el libre acceso con la incorporación de itinerarios naturales, etcétera. Pero sin ninguna compensación que no sea una especie de altruismo medioambiental y reconocimiento social. Esto no tiene ningún sentido dentro de una propiedad y menos para una empresa agraria.

 

Cada vez más, como hemos visto, se instauran en nuestra sociedad todo tipo de herramientas e instrumentos jurídicos para controlar y fiscalizar el territorio. Todas estas iniciativas son vendidas como una mejora para el desarrollo sostenible del medio rural y la mejora de los espacios agrarios. Nada más lejos de la realidad.

 

Los deficientes mecanismos de gestión utilizados para la conservación excesiva de los valores naturales y las medidas restrictivas en la legislación medioambiental, graban el territorio logrando que pierda todo su reconocimiento empresarial y económico. Tenemos claros ejemplos. Y cada vez surgen nuevas ideas rocambolescas para limitar nuestros intereses privados.

 

Al menos, el INSTITUT AGRÍCOLA siempre velará por la defensa de la propiedad y el libre ejercicio de las actividades agrarias, a pesar de nos tachen de ir siempre contra corriente.

 


Artículo publicado en La Drecera 130
Revista de la Patronal Agraria de Catalunya