EL CADASTRE i EL REGISTRE DE LA PROPIETAT


Dues institucions jurídiques independents i autònomes, que fins no fa gaire no estaven coordinades i que són rellevants envers la propietat privada.

El Cadastre



El Cadastre és un registre administratiu que depèn del Ministeri d’Economia i Hisenda. S’hi descriuen els béns immobles mitjançant un conjunt d’atributs o característiques físiques (referència cadastral, superfície del sòl i/o edificada, localització, representació gràfica, any de construcció, qualitat de l’edificació, l’ús o destinació), econòmiques (valor del sòl, valor de la construcció, valor cadastral) i jurídiques (dades personals del titular cadastral: propietari, usufructuari, concessionari, etcètera). La inscripció és obligatòria per a tots els béns immobles, siguin rústics, urbans o especials (concessions). Aquesta característica important fa que cobreixi la totalitat del territori estatal, és a dir, totes les finques estan incorporades als seus registres. Fet que no passa amb el Registre de la Propietat, donant-se –pocs, però possibles- casos de finques no inscrites.

Aquest organisme treballa amb tota la superfície del territori nacional, caracteritzant-se per ésser una gran infraestructura d’informació territorial. És considerat com un registre gràfic i numèric de finques, a efectes tributaris. De fet, una de les seves finalitats més conegudes és la de determinar la base imposable (valor cadastral) de l’Impost sobre Béns Immobles (IBI). Impost municipal que cada any tenen que pagar els titulars d’un immoble (propietaris, concessionaris, usufructuaris, etcètera) per “gaudir” de dit patrimoni. I és que d’entre totes les dades que conté el Cadastre, hi figura la del valor cadastral. Aquest s’estableix, pel que fa als immobles urbans, mitjançant la realització d’estudis de mercat immobiliari (el que s’anomena Ponència de Valors) d’abast municipal on es determinen els preus que regeixen per cadascun dels tipus d’immobles i usos. Alhora, aquell ha de correspondre, aproximadament, a la meitat del valor normal de cada bé en una transacció comercial. Respecte dels immobles rústics, es determina a partir de les rendes potencials en funció de l’aprofitament del sòl. És aquest valor cadastral el que servirà de base a cada Ajuntament per a determinar –aplicant-hi un tipus impositiu: percentatge- quina quantitat pagarà el contribuent d’Impost sobre Béns Immobles.

Tanmateix, el referit valor cadastral també servirà de base per a la gestió d’altres impostos:

  • Impost municipal sobre l’increment del valor dels terrenys de naturalesa urbana –el conegut més popularment com a Plusvàlua-;
  • Impost sobre la renda de les persones físiques;
  • Impost sobre el patrimoni –des del 2008 hi ha una bonificació del 100% de la quota-;
  • Impost sobre successions i donacions;
  • Impost sobre transmissions patrimonials i actes jurídics documentats.


El Cadastre té altres funcions addicionals. És a disposició de les administracions públiques, empreses i ciutadans que ho requereixen, garanteix el tràfic jurídic immobiliari –la fàcil identificació d’una finca en un plànol, d’accés lliure per la ciutadania, permet contrastar la informació- i la gestió urbanística o mediambiental, així com també facilita la realització d’infraestructures –elaboració del llistat d’afectats en expropiacions- i  la concessió d’ajudes –les sol·licituds demanen les referències del Sistema d’Informació Geogràfica de Parcel·les Agrícoles-SIGPAC, obligatori des del 2005 i que a Espanya té la seva base en les referències cadastrals-, entre altres.

Això es deu especialment al fet que, apart de les dades que incorpora cada fitxa cadastral –una per finca-, sempre hi ha un plànol que delimita els límits i situació de la finca. Aquesta particularitat, com es veurà seguidament, fa que, malgrat ser el Cadastre una “eina” força més moderna –els antecedents del vigent sistema daten d’una Llei del 1906- respecte del Registre de la Propietat –els seus indicis comences a mitjans del segle XVIII-, hagi estat molt més implantat i emprades les seves dades –com ja hem avançat amb els tributs- envers aquest. Fins i tot el conegut –i popular- programa de recerca geogràfica per Internet, el “Google Earth”, ja permet identificar i redireccionar el lloc que estem “sobrevolant virtualment des de l’aire” amb la seva fitxa cadastral.

Donat el seu caràcter fonamental de ser una base de dades per a la gestió tributària, l’organisme responsable és l’Administració pública.  



El Registre de la Propietat


El Registre de la Propietat és un registre públic, depenent del Ministeri de Justícia, en el que s’inscriuen, per a coneixement general, els drets de propietat sobre els béns immobles, així com tots els drets reals (usdefruits, censos, drets d’ús, hipoteques, embargaments, procediments judicials, etcètera) que recaiguin sobre aquests. La seva funció consisteix en reflectir i donar constància dels titulars i de les càrregues que es presenten en un bé immoble. Tanmateix, es garanteix la veracitat de les dades registrades –requerint d’escriptura pública o documents públics judicials o administratius per a la seva inscripció-, donant la fiabilitat legítima respecte que la persona inscrita al Registre sigui la titular del dret existent. És el que es coneix jurídicament com el principi de publicitat registral.

Al contrari del sistema alemany, la inscripció al Registre no és obligatòria, i per tant, no tenir-hi inscrit un dret no comporta cap mena de sanció ni vulneració de cap norma –malgrat que majoritàriament es té la percepció contrària-. Però sí que és molt efectiva per a protegir els nostres drets, i sempre es recomana –i recomanem- fer-ho. A dits efectes, si el nou propietari compleix uns determinats requisits exigits per la normativa (article 34 de la Llei Hipotecària), resta propietari del bé adquirit, i totalment protegit -llevat possibles accions de nul·litat per documents no inscrits amb anterioritat-. No obstant, però, per a que hi hagi aquesta protecció –del nou adquirent-, han de concórrer els següents requisits: actuar amb bona fe, adquirir un immoble/dret que en el Registre aparegui amb facultats de ser transmès i que s’hagi inscrit degudament. Així doncs, al comprador que inscriu la seva propietat en el Registre de la Propietat se li manté la seva adquisició, encara que desprès es demostri que el venedor no era el propietari. D’aquí la importància d’inscriure les nostres propietats a fi de protegir els nostres drets més inherents.



Cadastre i Registre de la Propietat: dues institucions diferents.


Al llarg dels anys, en part gràcies a l’avenç de les noves tecnologies i de la problemàtica que s’ha anat generant, el Cadastre i el Registre de la Propietat, estan cada vegada més interaccionats. Tot per a garantir la seguretat jurídica i el tràfic immobiliari. El progrés en la digitalització de les dades i la jurisprudència han pal·liat aquesta descoordinació. Si més no, encara trobem discrepàncies entre els dos registres, respecte d’una mateixa finca, i per tant, el contingut de les seves dades (titularitat, descripció de la finca, superfície, límits, etcètera) no sempre coincideixen. El cas més normal i típic és la diferència entre les superfícies que consten al Cadastre –força coincidents amb la realitat- i la que consta al Registre de la Propietat –fruit de mètodes de mesura no massa tècnics i l’omissió de les zones de bosc per que en el seu moment no tributaven-. Davant d’aquesta situació, els legisladors han anat definint la funció de cadascú i sistemes per a regularitzar-ho.

En el Registre de la Propietat es descriuen les finques de forma literal (text) però sense una base gràfica (plànol o croquis), doncs hi té prevalença la titularitat del dret inscrit i les càrregues que hi constin.

Per contra, en el Cadastre hi figuren uns titulars de la finca però el que realment és important i prioritari, és la descripció física del immoble, la seva qualificació urbanística (urbana o rústica, tot i que no sempre és coincident amb la normativa urbanística), el seu aprofitament (residencial, industrial, cultiu, etcètera), per a poder identificar-la (amb un plànol per cada finca) i calcular el seu valor cadastral. I és que, en aquest cas, a diferència del Registre de la Propietat, la titularitat cadastral no empara al propietari, és a dir, que el fet que un particular figuri al Cadastre com a titular, no l’acredita a efectes jurídics, com el propietari d’un bé immoble. A dits efectes, la certificació cadastral no pot provar la titularitat del propietari per sí mateixa, encara que es consolida com una prova més per a demostrar la propietat. La creença que només pel fet d’haver pagat durant més de trenta anys –ara menys lapse de temps en base al Codi Civil de Catalunya- l’Impost sobre Béns Immobles d’una finca –sense ser-ne el propietari al Registre de la Propietat- ja serveix per a passar a ser-ne el propietari (usucapió), no és certa. Calen altres requisits per a que això sigui factible.  


Però el fet de l’existència d’un plànol cadastral per a cada finca ha fet que en la pràctica s’hagi donat molta més prevalença i veracitat de les dades del Cadastre que les del Registre de la Propietat, en especial per a delimitar i situar una finca. Poder ubicar, sense quasi cap gènere de dubte, una finca al territori, és quelcom importantíssim i valuosíssim. Quants propietaris s’han trobat –i es troben, per desgràcia- amb que tenen una finca inscrita al Registre de la Propietat i no sabem on és ! No és gens tranquil·litzador pensar que aquesta és la “seguretat jurídica” i la “protecció de la propietat” que garanteix el Registre de la Propietat. I més quan el Registre de la Propietat no garanteix la veracitat de la superfície real i els límits d’una finca. De fet, moltes finques inscrites en el Registre, com ja hem dit, tenen menys superfície que la real. Per tal de regularitzar aquest “error”, la normativa (article 298.3 del Reglament Hipotecari) preveu –sortossament- dos mecanismes:

  •     El procediment de rectificació de cabuda, tramitat davant el mateix Registre, consistent en rectificar la superfície registral per la realitat física de la finca, amb la preceptiva certificació cadastral. Factible sempre que la diferència entre la superfície cadastral i la inscrita no superi una cinquena part d’aquesta;
  •     Expedient judicial de major cabuda, en el que es cita a tots els propietaris que termenegen amb la finca, per a que donin la conformitat als límits i superfície. Cal aportar proves tècniques de la superfície real (certificat cadastral, plànols taquimètrics, etcètera).


Evidentment, malgrat no és tant normal, el Cadastre també conté errors, els quals poden ser rectificats en qualsevol moment, aportant la documentació oportuna. Una de les més freqüents és la titularitat. Molts cops aquesta situació ve derivada del fet que, davant qualsevol operació immobiliària (transmissió, establiment d’un dret, etcètera), s’ha tingut cura sempre de fer-ho mitjançant escriptura pública, la qual s’inscrivia seguidament al Registre de la Propietat. Però aquests documents públics desprès no eren portats al Cadastre, per a que fossin tinguts en compte i s’actualitzessin les dades. I heus aquí aquella observació que algun cop segur haurem sentit: “... com és que encara el rebut de la Contribució va a nom del meu avi ? si ja vam fer les escriptures corresponents i estan inscrites al Registre de la Propietat ! ...”. Doncs pel que hem dit, i us aconsellem fer, les escriptures cal presentar-les en ambdós registres oficials.   

Actualment, en vistes de les discordances existents entre Cadastre i Registre de la Propietat –algunes no causades estrictament per les seves característiques sinó per una “omissió” de bona fe dels seus “usuaris”, com hem observat- existeixen varies vies per a que les dades del Registre de la Propietat i les del Cadastre coincideixin. Així, des de no fa gaire temps (des del 1998 per la majoria dels immobles i des del 2004 pels immobles rústics), el Registre de la Propietat, per a les noves inscripcions o modificació de les existents, requereix la presentació d’informació cadastral –referència i certificat descriptiu i gràfic- apart de les pròpies escriptures (article 170 del Reglament Notarial i Llei 16/1996). D’aquesta manera en tots els “moviments” del Registre consta en cada finca quina “equivalència” cadastral és. Endemés, en virtut del planejament urbanístic i de les concentracions parcel·laries, les finques accedeixen al Registre de la Propietat amb les dades actualitzades del Cadastre.

I un altre projecte més ambiciós (basat en la Instrucció de 2 de març de 2000 de la Direcció General dels Registres i del Notariat i anomenat GEO-BASE), que ja està en fase de proves en algunes Comunitats Autònomes –no és el cas de Catalunya-, és que les pròpies descripcions de les finques al Registre de la Propietat incorporin un suport cartogràfic. D’aquesta manera, quan es demani una certificació de la titularitat, demés de la descripció literal (text) de la finca, també inclogui un plànol. Així es solucionaria, d’una vegada per totes, aquell neguit d’on es troba situada aquella finca, els seus límits reals i la seva superfície. De moment, que sapiguem, ja és una realitat en municipis de Galícia, Múrcia, la Comunitat Valenciana, les Illes Canàries i Madrid. Per un cop, almenys, la tecnologia ha de ser útil per treure neguits als propietaris o titulars d’altres drets sobre finques.


Finalment esmentar que a nivell de la Unió Europea també existeix una voluntat similar de coordinar i unificar els sistemes d’arxiu i gestió de les dades existents sobre l’espai físic, doncs cada Estat membre té el seu. Això ja s’ha determinat amb la Directiva 2007/2 del Parlament Europeu i del Consell –en vigor des del 15 de maig de 2009- per la que s’estableix una Infraestructura d’Informació Territorial per a tota la Unió Europea (Directiva INSPIRE) en vistes a l’aplicació de les polítiques i actuacions que puguin incidir sobre el medi ambient. Les dades a incloure són, per exemple: coordenades geogràfiques, noms geogràfics, parcel·les cadastrals, xarxes de transport, hidrografia, llocs protegits, topografia, coberta i ús del sòl, ortoimatges i geologia.


Tant el Registre de la Propietat com el Cadastre tenen una finalitat comuna: complementar-se. Si més no, encara ens trobem amb moltes informacions dispars; essent el propietari l’únic interessat en corregir-les a fi de protegir i salvaguardar el seu propi patrimoni. Des de l’INSTITUT AGRÍCOLA, esperonem que aquest petit escrit us hagi aclarit els possibles dubtes o la comprensió d’aquest sistema dual. I si és el cas, us animi a engegar les accions necessàries amb el clar objectiu de garantir totalment els vostres drets i tenir els “papers ens regla”.


La Drecera - núm. 123  setembre - octubre  2010
INFORMATIU AGRARI DE L’INSTITUT AGRÍCOLA

Legislació