La JUSTICIA reconoce que las valoraciones catastrales urbanas están muy por encima de la realidad del mercado

 

Seguramente era una verdad que clamaba al cielo, pero hasta que no ha pasado, no servirá para que los gobernantes -especialmente los municipales- actúen. Una reciente sentencia del Tribunal Supremo, de 30 de mayo de 2014, ratifica el parecer del Tribunal Superior de Justicia de Extremadura en el caso de unos trescientos propietarios de la ciudad de Badajoz a los que se les reclasificaron en 2007 terrenos rústicos para pasarlos a urbanos. El problema vino seguidamente, con la crisis de la burbuja inmobiliaria, que hizo que muchos de estas fincas, a pesar de estar clasificadas de urbanas, sólo lo fuera sobre el papel. La realidad hizo que siguieran con un uso rústico, pues ningún promotor llevó a cabo los planeamientos adecuados para su urbanización. Pero esto no impidió que el Ayuntamiento, a resultas del cambio de clasificación urbanística, decidiera incrementar el Impuesto sobre bienes inmuebles de una manera exorbitada.

En esta Sentencia, de fecha de 26 de marzo de 2013, el Tribunal establece que un terreno, aunque esté clasificado urbanísticamente como urbanizable, si no dispone de Plan Parcial o planeamiento derivado que legitime su urbanización -apertura los calles, instalación de los servicios urbanísticos, cesión de viales y zonas verdes, etcétera-, debe ser valorado a efectos catastrales, como rústico, y no como urbano.

Por desgracia esta situación no es aislada, y se lleva ejerciendo por varios Ayuntamientos que, con una motivación claramente recaudatoria, han llevado a cabo actualizaciones y renovaciones de los valores catastrales de los inmuebles que, con el desenfreno urbanístico de aquellos años, pasaron a formar parte de polígonos industriales, ampliaciones del casco urbano, urbanizaciones y similares. Pero que en la mayoría de los casos el cambio sólo fue formal, y muchas siguen con su aprovechamiento agrícola, a pesar que, según el planeamiento municipal, son urbanizables.

De esta manera se ha conseguido una financiación municipal directa e importante, a expensas de los propietarios de fincas que, de una manera voluntaria o involuntaria, se han visto inmersos en sectores de actuación inmobiliaria que han quedado del todo parados a resultas de la crisis inmobiliaria en la que nos encontramos. Hay que recordar que el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) es un tributo que recauda directamente el Ayuntamiento y se queda él, sin que ceder ninguna parte. El mecanismo de ingresos municipales es goloso.

El Tribunal Supremo ahora -a resultas que la Dirección General del Catastro recorrió la Sentencia- se ratifica en el parecer del Tribunal Superior de Justicia de Extremadura. Y claramente establece que:

 

"Fundamentos DE DERECHO CUARTO.-

(...) Un terreno precisa, en todo caso, la aprobación del correspondiente instrumento urbanístico de desarrollo para poder alcanzar la condición de suelo urbano, por lo que debe reputarse catastralmente como suelo rústico mientras no se apruebe dicho instrumento, aunque se trate de un suelo delimitado o sectorizado por el planeamiento urbanístico general, y (...), que no es coherente interpretar que el suelo urbanizado delimitado o sectorizado en el planeamiento general tiene la consideración catastral de suelo urbano, aunque no se haya aprobada el instrumento urbanístico de desarrollo, cuando el artículo 12.2, letrab) del Texto Refundido de la Ley del Suelo de 2008, considera que está en situación de suelo rural, aquel «suelo para lo que los Instrumentos de Ordenación territorial y urbanística prevean o permitan sume paso a la situación de suelo urbanizado, subasta que termine la correspondiente actuaciones Urbanización »."

 

El eco mediático ha sido importante, pues se calcula que en todo el Estado puede haber más de 900.000 parcelas en esta situación y a las que les sería de aplicación esta decisión judicial. Veremos cómo reaccionan los poderes políticos.

También aprovecha el Tribunal Supremo para hacer un toque de atención al Catastro respecto de la situación que se está dando, donde los valores catastrales de los inmuebles urbanos están muy por encima del valor de mercado. En este sentido manifiesta que:

 

"Fundamentos DE DERECHO SEPTIMO.-

Sin embargo, si se desconectan completamente ambas normativas nos podemos encontrar con valores muy diferentes, consecuencia de métodos de valoración distintos, de suerte que un mismo bien inmueble pretenda un valor sustancialmente distinto según del sector normativo de que se trate, fiscal o urbanístico, no siendo fácil justificar que a efectos fiscales se otorgue al inmueble un valor muy superior al que deriva del Texto Refundido de la Ley del Suelo, obligando al contribuyente a soportar en varios tributos una carga fiscal superior, mientras que resulta comparativamente infravalorado a efectos reparcelatorios, expropiatorios y de responsabilidad patrimonial. Por otra Parte, como para calcular el valor catastral se Debe volver como referencia el valor de mercado, sino que en ningún caso aquel puedo superar este último (art. 23.2 del Texto Refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario de 2004) si las Ponencias de valores no reconocía la realidad urbanística, podríamos encontrarnos con Inmuebles urbanizables sectorizados no ordenados con valor catastral superior al del Mercado, con posible vulneraciones del principio de Capacidad económica, que no permite valorar tributariamente un inmueble miedo encimeras de super valor de Mercado, Porque se estaría gravando una riqueza ficticia o inexistente. "

 

Este hecho ya ha hecho mover el Catastro y ha promovido un serie de propuestas que harán tambalear el inmovilismo en que nos tenía acostumbrados este organismo. Año tras año seguía actualizando los valores catastrales, aplicando coeficiente automáticos que para nada se alineaban con la realidad inmobiliaria del mercado.

 

Una de las actuaciones que está preparándose es una propuesta de coeficientes -de decremento y de decremento- de actualización automática de las Ponencias de Valores. De este modo, las valoraciones catastrales efectuadas en base al 2002 o anteriores, se verían incrementadas entre un 3 y un 13%, en la base de la mayor o menor antigüedad respecto dicho año de referencia -como más cercano a 2002 menor es el coeficiente de incremento.

Por el contrario, las valoraciones con origen en 2005, y hasta 2007, se rebajarían entre un 15 y un 27%. Las posteriores a 2008 no se modificarán, dado que la normativa catastral no lo permite, al exigir una vigencia mínima de las valoraciones de 5 años. Pero está claro que en ejercicios futuros la aplicación de coeficientes de decremento de los valores catastrales se aplicará. De momento todo es una propuesta que tiene en marcha la Secretaría de Estado de Hacienda, pero es bastante probable, o por lo menos, deseable que prospere.

Como siempre la Administración llega tarde y no reconoce los errores hasta que la justicia y los hechos la delatan. Cuando se trata de cobrar más impuestos de los justos nadie tiene miramientos y hasta que los Tribunales no lo paran, los ciudadanos seguimos indefensos. A ver si esto sirve de ejemplo.

 

Artículo publicado en La Drecera 146. Julio - Agosto 2014

Revista de la Patronal Agraria de Cataluña

Economía