LAS TENENCIAS INTERMEDIAS:

El Gobierno inicia un Anteproyecto de Ley para incorporar la propiedad temporal y la propiedad compartida al Libro Quinto del Código Civil de Cataluña

 

A mediados de junio el Gobierno acordó el Proyecto de Ley que quiere incluir, dentro del Libro Quinto del Código Civil de Cataluña, relativo a los derechos reales, la propiedad temporal -añadiendo un nuevo artículo 547- y la propiedad compartida -añadiendo un nuevo artículo 556.

Uno de los objetivos es establecer nuevas formas de adquisición de la propiedad de un bien a personas que, por su nivel de ingresos o su situación económica, no les permite acceder a préstamos muy elevados. O también para aquellas que no contemplan el alquiler como la forma de tenencia de un inmueble y no pueden adquirirlo sin sobre endeudarse. Este segundo caso acontecido últimamente con la reducción de los plazos mínimos de duración de los arrendamientos urbanos adoptados con la última reforma -Ley estatal 4 / 2013- de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994, que dan cierta "inestabilidad" en el contrato de alquiler. O por qué, a pesar de ser obvio, ahora está normativizado con la reciente Directiva 2014/17 / UE, donde no se permite a las entidades de crédito conceder préstamos hipotecarios a aquellos que no puedan volver. Por tanto, como innovación legislativa, Cataluña pretende legislar dos nuevas formas de dominio desconocidas hasta ahora, que al mismo tiempo, pueden combinarse. También, por qué no, pueden servir para llevar a cabo un traspaso generacional del patrimonio de una forma gradual y asequible, o dinamizarlos, aunque sea temporalmente. O, incluso, para que los promotores inmobiliarios puedan vender progresivamente o temporalmente los stocks de inmuebles.

De momento sólo es un Proyecto y el texto al que hemos tenido acceso no es el definitivo. Pero dado que entendemos que puede ser de interés, hemos creído oportuno apuntar  las principales características. Igualmente, seguiremos hablando según se vaya desarrollando el texto y si se acaba aprobando. Siendo, en principio, prevista su entrada en vigor el 1 de enero de 2015.

 

LA PROPIEDAD TEMPORAL

El derecho de propiedad temporal otorga a su titular -conocido como propietario temporalmente- el dominio de un bien por un tiempo concreto. Generalmente habrá ser un inmueble, pero puede ser mueble también, siempre y cuando éste no sea fungible -se consume con su uso- y pueda constar en un registro público. La duración debe ser por un cierto tiempo y determinado. Este otorgamiento se hace con contrato -a título oneroso o gratuito-y, una vez finalizado el plazo, el bien retorna al titular original -llamado "titular sucesivo" - o a sus herederos.

El adquirente es propietario con carácter general, incluyendo el uso y disfrute en exclusiva, incluyendo la alienación sin límites. Puede enajenar, hipotecar y someterlo a cualquier otro gravamen, con el límite del plazo fijado. Incluso puede transmitir otra propiedad temporal de menor duración en favor de otras personas.

Mientras dura la propiedad temporal, el propietario original no puede llevar a cabo ningún acto que interfiera en el ejercicio de las propiedades del propietario temporal. Pero tiene el derecho a recuperar el bien gratuitamente una vez expirado el plazo, y a poder transmitir este derecho-que tendrá más valor cuanto menos tiempo le quede para ejercerlo. También puede emprender acciones para compensar en caso de que se produzcan deterioros negligentes al bien, o exigir al propietario temporal que se haga cargo de las obras de reparación o reconstrucción si el bien se devalúa en un 50% o más, por culpa del titular de la propiedad temporal.

Dentro del título de adquisición se puede incluir:

  • El pago a plazos del precio de adquisición.
  • La facultad del propietario temporal de prorrogar su derecho, siempre y cuando el plazo no exceda la duración máxima legal.
  • El derecho de adquisición preferente del propietario temporal para el caso de transmisión onerosa del derecho del titular sucesivo.
  • El derecho de adquisición preferente del titular sucesivo para el caso de transmisión onerosa de la propiedad temporal.
  • Un derecho de opción de compra de la titularidad sucesiva a favor del propietario temporal.

Transcurrido el plazo fijado, que puede ser de entre 6 y 99 años, el bien retorna a la plena propiedad de la propiedad ordinaria o a sus herederos. El título de adquisición se inscribe en el registro correspondiente, incluyendo, al menos, la duración de la propiedad temporal y, en su caso, el régimen voluntario pactado.

 

LA PROPIEDAD COMPARTIDA

Como su propio nombre indica, se trata de una forma de propiedad en la que, al menos, hay dos personas que la ejercen, cada una con una determinada proporción, y la suma de todas ellas debe ser la totalidad. No deja de ser una nueva forma de lo que ya se conoce ahora como el proindiviso. Pero aquí el objetivo de esta propiedad compartida es que el propietario, digamos "Recién llegado", legalmente definido como "propietario material ", irá comprando, durante un lapso de tiempo concreto, cuotas de propiedad al propietario original.

Está pensado para los bienes inmuebles, pero también se permite para los muebles, siempre y cuando éstos no sean fungibles y puedan constar en un registro público. El título de constitución se inscribe en el registro correspondiente, incluyendo el contenido del referido título.

Hay una adquisición progresiva del dominio. Inicialmente con la adquisición de una parte, que debe constar en el título de constitución, y para el resto, de la forma que se pacte, pero que, como mínimo, deben ser de cuotas de un diez por ciento del total de la propiedad.

Se puede incluir el pago de una contraprestación dineraria por el ejercicio de la propiedad compartida, que percibirá el vendedor -propietario inicial. Pago que puede ser de forma mensual, trimestral, semestral o de la forma que pacten. Y, a falta de pacto, su importe debe ir disminuyendo proporcionalmente se va adquiriendo más cuota de propiedad. También se puede pactar un derecho de tanteo y retracto por el caso de la enajenación, a título oneroso, de la cuota de cualquiera de los propietarios, hacia el otro.

La duración de la propiedad compartida es de 30 años, mientras no se pacte una diferente. Pero en todo caso la máxima es de 99 años.

El comprador se considera propietario con carácter general desde el primer momento, disfrutando del inmueble de forma plena y en exclusiva, sin embargo, salvo pacto en contrario, no puede comprometer la su subsistencia. Puede enajenar, hipotecar y gravar la su cuota. Pero en el caso que quiera dividir el bien, le hace falta el consentimiento del propietario formal. También debe pagar, consecuentemente, todos los gastos e impuestos, salvo pacto en contrario. El propietario formal puede enajenar, hipotecar y someter a gravamen su cuota,. También puede exigir al propietario material, salvo pacto, que se haga cargo de las obras de reparación o reconstrucción en caso de que, por su culpa, el bien se devalúe en un 20% o más, o se comprometa su subsistencia.

Se permite, incluso, constituir una propiedad compartida sobre un bien en régimen de propiedad temporal. O la conversión de una propiedad compartida a un régimen de comunidad ordinaria o especial -lo que conocemos más como pro indiviso.

 

Desde el INSTITUT AGRÍCOLA creemos que todo aquello que se regule para favorecer un movimiento inmobiliario es positivo, y, especialmente, de cara a un ejercicio de la propiedad, aunque sea temporal. Estamos pensando, por ejemplo, en poder hacer rentables ciertos patrimonios que, de otro modo, están o quedan bloqueados, por la voluntad de sus titulares por no querer / poder transmitir la propiedad, no estar convencidos de los precios de las transmisiones, no aceptar las condiciones legales impuestas por los contratos de cultivo, o por cualquier otra razón. Quizás estas dos nuevas formas jurídicas serán una manera de dinamizar las actividades económicas en nuestro patrimonio rural. A ver qué nos dice el tiempo ....

 

Artículo publicado en La Drecera 146. Julio - Agosto 2014

Revista de la Patronal Agraria de Cataluña

Las tasas judiciales para la defensa de nuestros derechos: un retroceso en el libre ejercicio de la justicia y su efecto perverso disuasorio
La Ley estatal 53/2002 de medidas fiscales, administrativas y del orden social, establecía, con efectos a partir del 1 de abril de 2003, el pago de una tasa para -se decía- el ejercicio de la potestad jurisdiccional en los órdenes civil y contencioso-administrativo. En resumen, una tasa para acceder a los Juzgados civiles y / o contenciosos.
Como era de esperar, ya entonces, y aún hoy, el mundo jurídico y judicial, y la ciudadanía en general, se quedó perpleja con esta norma. Si hasta ahora la interposición de cualquier demanda ya suponía un coste económico importante, a resultas de los profesionales que intervenían - Abogados y Procuradores, especialmente-, ahora, encima, se añadía un tributo. Tributo que, según la motivación inicial del Gobierno, debía servir para "aligerar" el colapso de los juzgados y tribunales. Evidentemente nadie lo entendía, a no ser que se leyera en el sentido que para una mejor efectividad y rapidez judicial, había que incrementar los sueldos de los funcionarios. A todo el mundo le pareció que esto no iba por ahí. La realidad era otra, ¡el "copago" había llegado ya a la justicia! Esta palabra tan en boga hoy, no es un "invento" reciente de estos días, ya lo tenemos instaurado hace años
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