El Registre de la Propietat com a eina per al control del Territori

D’un temps ençà s’estan duent a terme, al llarg del territori, i en estaments diferents, un seguit de seminaris, conferències i xerrades en els quals es parla del paper del Registre de la Propietat del segle XXI.  Com tots sabeu, aquest Registre és una institució administrativa destinada a contenir la publicitat oficial dels béns immobles. Més concretament, i tal i com assenyala el propi article 1 de la Llei Hipotecaria: “El Registre de la Propietat té per objecte la inscripció o anotació dels actes i contractes relatius al domini i altres drets reals sobre béns immobles”. Es tracta així de donar publicitat a determinades situacions jurídiques mitjançant la inscripció del domini i els drets reals sobre immobles. Aparentment aquesta definició, respecte de la inscripció dels béns immobles, està prou assentada en les nostres institucions civils.

Tot i així, sembla ser que ara un dels nous propòsits és aconseguir instaurar una espècie de Registre totalment digitalitzat, abandonant la idea dels llibres enquadernats de paper amb les descripcions de les finques “de puny i lletra”. Es tractaria d’una base gràfica on, a partir de la fotografia aèria de la finca, s’anirien superposant capes d’informació. Alhora, el seu àmbit no es reduiria a inscriure els drets reals inscriptibles que coneixem, com serien, entre d'altres, les hipoteques, servituds o censos, sinó que s’inclouria tota aquella circumstància que afectés a la propietat, i en especial de cara al seu ús o gestió amb la finalitat de proporcionar i originar un grau de coneixement rigorós sobre la finca al propi propietari i a qualsevol interessat.

Per aconseguir això es pretén incloure, per exemple, totes aquelles afeccions ambientals (Xarxa Natura 2000, domini públic hidràulic i/o marítim terrestre, sòls contaminats, Pla d’Espais d’Interès Natural, zones vulnerables en relació amb la contaminació per nitrats, zones inundables, sòls contaminats, monts protectors, vies pecuàries, zones cremades) o urbanístiques (afectació per infraestructures, edificacions il·legals) establertes o que conflueixen en una mateixa finca.  Amb quin objectiu? Les administracions públiques entenen que el ciutadà té dret a conèixer les limitacions a l'ús d’una finca imposades per la legislació ambiental o de qualsevol altre caire, i els riscos naturals associats a una determinada propietat. Si més no, són limitacions imposades pels mateixos poders públics de forma arbitrària i sense dret a indemnitzacions. Clarament, incloure dites càrregues ambientals, reduirà encara més el valor de la propietat. De fet aquí ens sorgeix el dubte: què s’hi posarà exactament? quina vinculació tindrà? com podem veure què ens hi posen? ho notificaran prèviament al propietari/titular de drets? Fins a quin punt el Registrador de la Propietat ha de tenir aquesta potestat? quina garantia d'efectivitat i d'actualitat ?en vistes de la més que dinàmica i canviant normativa- tindran les seves "certificacions"?

Malgrat totes les qüestions plantejades, i que no tenen una resposta clara, ja existeixen varies limitacions en matèria ambiental o administrativa que han de reflectir-se al Registre de la Propietat. 

Uns exemples:

• La obligatorietat de manifestar el caràcter d'indivisible, o no, de la finca. A Catalunya, vinculada al Decret 169/1983 que estableix les unitats mínimes de conreu, i al Decret 35/1990 que fixa la unitat mínima forestal ?25 hectàrees. És a dir, la superfície mínima que ha de tenir una finca rústica, determinada per a cada municipi, per tal de ser segregada i transmesa. Figura jurídica que ha portat més d'un maldecap a l'hora de procedir, per exemple, a les divisions de petits patrimonis derivats d'herències, o a haver de desprendre's de més superfície de la desitjada per tal de complir amb aquest requisit legal.

• Les transmissions de finques privades enclavades dins forests públiques o que hi termenegen, o estiguin declarats com a monts protectors. Per a poder inscriure-les s’ha d’acreditar, amb caràcter previ, que s’ha notificat correctament a l’Administració per a que pugui exercir el seu dret de tempteig i retracte (article 25 de la Llei estatal 43/2003 de monts).

• La normativa de sòls contaminats o potencialment contaminats (article 33.2 de la Llei estatal 22/2011 de residus i sòls contaminats) disposa l’obligació dels propietaris de la finca de declarar la realització d’activitats potencialment contaminants quan es vulgui transmetre. Dita declaració ha de figurar en el Registre de la Propietat, per nota marginal. L'Administració, d'ofici, també pot iniciar un expedient de declaració de sòl contaminat, inscrivint-ho també al Registre. Si realment hi ha una resolució ferma, es passa d’una nota marginal a una inscripció. Aquesta no es podrà cancel·lar mentre no hi hagi una resolució administrativa ferma que ho declari (article 8 del Reial Decret 9/2005, pel qual s’estableixen la relació d’activitats potencialment contaminants del sòl i els criteris i estàndards per a la declaració dels sòls contaminats).

A dits efectes, el Registre de la Propietat no pretén ordenar ni representar el territori sinó que tan sols vol donar publicitat del domini immobiliari i de les seves circumstàncies. Però, no ens enganyem, aquesta promoció de drets i gravàmens té conseqüències.

En tot cas, l’INSTITUT AGRÍCOLA rebutjarà sempre el reconeixement oficial d’unes afectacions ambientals gens recomanables per la progressió de les nostres activitats i futur econòmic.  Les referides “limitacions”  graven i fiscalitzen el territori, aconseguint una pèrdua progressiva i perdurable en el temps, de les nostres propietats. No es tracta de no voler comunicar dites afeccions recaigudes sobre la propietat, sinó de no voler reconèixer una hipoteca imposada, que menysprea i desvalora les nostres finques. Òbviament, tot ciutadà es mereixedor de conèixer la realitat del territori, però no és necessari etiquetar i classificar les nostres terres en ambientalment bones o dolentes, fomentant així una pèrdua de valor immediata, i fins i tot, cert estigma.

De fet, resulta del tot paradoxal que ara siguin les mateixes administracions públiques les reconeixedores d’unes càrregues ambientals, quan sempre han defensat que les referides limitacions no representaven detriments ni perjudicis a la propietat privada. Ara, en canvi, es pretén defensar a l'adquirent, per a que sigui coneixedor de les limitacions a l'ús de la propietat futura. No siguem hipòcrites! Lluitem per les necessitats reals del nostre territori! No volem càrregues ni hipoteques de futur en les nostres terres. Recordem que el poder legislatiu emana de la sobirania popular. Nosaltres podem fer, decidir i canviar la realitat de les nostres terres. I es que com sempre hem defensat des de l’Institut Agrícola, la majoria de restriccions ambientals, representen un abús sobre el terreny i de les possibilitats existents de desenvolupament econòmic i sostenible.

Un bon exemple de tota aquesta situació paradigmàtica, són els acords de custòdia del territori que es perfilen i que es volen assentar cada vegada més en contra de la nostra voluntat, en les bases jurídiques de la legislació mediambiental. Són concebuts com uns contractes per a la conservació dels valors naturals de les finques entre propietaris i les anomenades entitats de custòdia. En aquí, el propietari es compromet a conservar i mantindre el territori, duent a termes tècniques de protecció i gestió ambientalistes, a canvi de rebre un assessorament “adequat” i un seguiment anual, per part de les entitats de custòdia. Amb altres paraules, es tracta que un tercer entri a casa nostra i sigui el garant de la protecció ambiental d’una finca, a fi de preservar el patrimoni natural i treure un valor ecològic positiu.

L’objectiu que es planteja és limitar el domini de la finca, mitjançant un contracte que generi obligacions ambientals pel propietari.

Actualment, s’està cercant la fórmula jurídica per a  que aquest contracte pugui assolir una elevada seguretat jurídica, i poder ser-ne inscrit en el Registre de la Propietat. De moment, aquests acords no són inscriptibles per dues raons principals: 1) Indeterminació en el contingut de les obligacions a realitzar per les parts, i 2) Manca d’un dret real definit acord amb el que es vol fer. I aquí rau el parany, doncs en cap moment està gens clar què és el que li pertoca fer a l'entitat de custòdia, més que un senzill "deixar fer". Mentre el propietari es veu vinculat a no poder fer un ús rendible de la finca - no poden tallar els arbres, deixar de conrear per a que es faci bosc, etcètera-, permetent el lliure accés amb la incorporació d'itineraris naturals, etcètera. Però sense cap compensació que no sigui una espècie d'altruisme mediambiental i reconeixement social. Això no té cap mena de sentit dins una propietat i menys per a una empresa agrària.

Cada vegada més, com hem vist, s’instauren en la nostra societat tot tipus d’eines i instruments jurídics per a controlar i fiscalitzar el territori. Totes aquestes iniciatives són venudes com una millora per al desenvolupament sostenible del medi rural i la millora dels espais agraris. Res més lluny de la realitat.

Els deficients mecanismes de gestió emprats per a la conservació excessiva dels valors naturals i les mesures restrictives en la legislació mediambiental, graven el territori aconseguint que perdi tot el seu reconeixement empresarial i econòmic.  En tenim clars exemples. I cada vegada sorgeixen noves idees rocambolesques per a limitar els nostres interessos privats.

Si més no, l’INSTITUT AGRÍCOLA sempre vetllarà per a la defensa de la propietat i el lliure exercici de les activitats agràries, malgrat ens titllin d'anar sempre contra corrent.

Article publicat a la Drecera 130. Novembre - Desembre 2011
Revista de la Patronal Agrària de Catalunya